Obbligo BACS: mettiti a norma e riduci i consumi
Il BACS (Building Automation and Control System) è il sistema che misura, regola e controlla in continuo riscaldamento, raffrescamento e ventilazione di un edificio. Dal 3 giugno 2026 è obbligatorio negli edifici non residenziali con impianti termici oltre 290 kW, anche esistenti.
Ennefex verifica, progetta e installa il sistema e segue la pratica del Conto Termico 3.0. Così ti metti a norma e intanto risparmi.
Dal 3 giugno 2026 il BACS è obbligatorio
Il Decreto Requisiti Minimi (DM 28 ottobre 2025) impone sistemi BACS di classe B, secondo la norma UNI EN ISO 52120-1, negli edifici non residenziali con impianti termici oltre 290 kW. Non basta un termostato evoluto. Il sistema deve:
- monitorare i consumi in continuo;
- regolare zona per zona;
- confrontare le prestazioni reali con quelle attese;
- segnalare le anomalie.
«La legge lega l’obbligo alla convenienza. Il BACS è obbligatorio quando è tecnicamente realizzabile e si ripaga in meno di 6 anni, calcolati al netto degli incentivi. In caso contrario serve una relazione del progettista che lo motivi.»
La norma chiede un rientro entro 6 anni: nei nostri studi di fattibilità possono bastare anche meno di 4. Verifichiamo il tuo edificio.
E la platea si allargherà: la direttiva europea 2024/1275 porta la soglia a 70 kW entro il 2029.
I problemi che risolviamo
Quando l’obbligo c’è, un edificio senza BACS non è a norma, e i problemi arrivano tutti insieme:
- APE e valore dell’immobile. Un edificio non conforme vale meno e si vende o si affitta con più difficoltà. Le sanzioni legate all’APE nelle compravendite vanno da 3.000 a 18.000 €.
- Il bollino della caldaia. A ogni controllo il manutentore firma il rapporto di efficienza energetica, il «bollino». Se l’impianto non è a norma, deve segnalarlo.
- Sanzioni per il proprietario. Da 500 a 3.000 € se l’impianto termico non è mantenuto secondo le norme.
- L’abilitazione dell’impiantista. Il manutentore che non redige correttamente il rapporto di controllo rischia da 1.000 a 6.000 € e la segnalazione alla Camera di commercio, con possibili conseguenze sull’abilitazione.
- Lavori e agibilità. Nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni importanti, senza BACS il progetto non rispetta i requisiti minimi e l’agibilità si blocca.
- Bandi e finanziamenti. Un edificio non conforme rischia di restare fuori da bandi, incentivi e finanziamenti legati ai criteri ESG.
- Bollette più alte del necessario. Impianti accesi in locali vuoti, temperature sbagliate, guasti che nessuno vede.
Riguarda molti più edifici di quanto pensi
L’obbligo non tocca solo i grandi complessi. Rientrano tutti gli edifici non residenziali con impianti di riscaldamento, raffrescamento o ventilazione oltre 290 kW:
- hotel, resort, terme e centri benessere;
- piscine, palestre e centri sportivi;
- RSA, cliniche, ospedali e poliambulatori;
- uffici, banche, sedi direzionali e uffici pubblici;
- centri commerciali, supermercati e grandi negozi;
- ristoranti e sale ricevimenti di grandi dimensioni;
- scuole, università e centri di ricerca;
- cinema, teatri, musei, auditorium e centri congressi;
- industria e logistica, per uffici, mense, spogliatoi e servizi.
Restano esclusi pochi casi, come i fabbricati sotto i 50 m², i depositi e gli ambienti riscaldati solo per il ciclo produttivo.
Cosa fa un BACS e quanto puoi risparmiare
Un BACS lavora al posto tuo, 24 ore su 24:
- misura i consumi e li confronta con quelli attesi;
- regola temperature e orari zona per zona, secondo l’uso reale degli spazi;
- segnala subito anomalie e cali di efficienza;
- dialoga con caldaie, pompe di calore, unità di trattamento aria e illuminazione, anche di marche diverse.
La norma UNI EN ISO 52120-1 classifica i sistemi dalla classe D (non efficiente) alla A (alta efficienza). La legge chiede almeno la B.
Con i nostri sistemi, a tecnologia brevettata e prodotti in Italia, il risparmio medio è:
- del 30% sul combustibile (gas o gasolio);
- del 40% sull’energia elettrica dei circolatori;
- del 30% sulle emissioni di CO2 e di polveri sottili.
I risultati variano da edificio a edificio e da caso a caso, in base all’impianto, all’immobile e al suo utilizzo. Per questo ogni nostra proposta parte dall’analisi dei consumi reali.
Un obbligo che si ripaga: il Conto Termico 3.0
Il BACS rientra nel Conto Termico 3.0, il contributo a fondo perduto del GSE:
- 40% delle spese ammissibili per il sistema BACS, fino a 60 €/m² e 100.000 € per edificio;
- fino al 65% della spesa se all’adeguamento abbini la sostituzione della caldaia con una pompa di calore, per la parte relativa al nuovo generatore;
- fino al 100% per alcuni edifici pubblici;
- per le imprese servono la classe B e una riduzione dell’energia primaria di almeno il 10%.
Dove applicabili, si aggiungono i bandi regionali per l’efficienza energetica e le agevolazioni fiscali per le imprese. Prepariamo noi la pratica, dalla diagnosi alla rendicontazione. Risparmio in bolletta più contributo: così l’adeguamento si ripaga prima.
Come lavoriamo: un solo interlocutore, dall’analisi agli incentivi
- Analisi delle bollette e dei consumi.
- Sopralluogo e verifica dell’obbligo.
- Diagnosi energetica e calcolo del tempo di ritorno.
- Progetto del sistema BACS.
- Pratica Conto Termico 3.0 e incentivi.
- Installazione, collaudo e monitoraggio nel tempo.
Settori già in adeguamento BACS
Abbiamo già avviato progetti di adeguamento in:
- RSA e strutture sanitarie;
- resort e strutture termali;
- piscine;
- industria meccanica e aerospaziale.
Sopralluoghi e relazioni tecniche sono completati, le pratiche per gli incentivi sono avviate.
Formazione continua sul BACS
Organizziamo incontri e webinar per chi lavora con gli edifici:
- Professionisti: ingegneri, architetti, periti e geometri che firmano progetti, relazioni tecniche e APE; commercialisti e consulenti che seguono imprese e immobili strumentali.
- Tecnici: installatori, manutentori e terzi responsabili degli impianti termici. Con la formazione restano operativi sull’installazione.
- Clienti: proprietari, gestori ed energy manager che vogliono capire obblighi, rischi e risparmi.
Vuoi partecipare al prossimo incontro? Contattaci.
Domande frequenti
Il mio edificio deve avere il BACS?
Se è non residenziale e ha impianti termici oltre 290 kW, molto probabilmente sì. Restano fuori i casi in cui il progettista documenta che il BACS non è realizzabile o si ripaga in più di 6 anni. Lo verifichiamo noi con un sopralluogo.
Vale anche per gli edifici esistenti?
Sì: l’obbligo non riguarda solo le nuove costruzioni e le ristrutturazioni.
Cosa rischio se non mi adeguo?
Sanzioni, problemi con APE e agibilità, un immobile che vale meno e l’esclusione da bandi e finanziamenti.
Quanto si risparmia?
Con i nostri sistemi il risparmio medio è del 30% sul combustibile e del 40% sull’energia dei circolatori. Il risultato dipende dall’edificio e dall’impianto.
Ci sono incentivi?
Sì. Il Conto Termico 3.0 copre il 40% della spesa per il BACS, fino a 100.000 € per edificio, e fino al 100% per alcuni edifici pubblici. Se sostituisci anche la caldaia con una pompa di calore, su quella parte si arriva fino al 65%.
La soglia scenderà a 70 kW?
Sì. La direttiva europea 2024/1275 estende l’obbligo agli impianti oltre 70 kW entro il 31 dicembre 2029, e in Italia il decreto di recepimento è in preparazione. Chi si muove oggi arriva pronto.
L’obbligo riguarda molti più edifici di quanto si pensi. Verifica il tuo.
Bastano poche informazioni e una bolletta per capire se rientri nell’obbligo e quanto puoi risparmiare. Il primo confronto è gratuito e senza impegno.
Chiamaci allo 0742 781216, scrivici su WhatsApp o a info@ennefex.it.
Fonti: DM 28 ottobre 2025, requisiti minimi (GU n. 283 del 5 dicembre 2025); UNI EN ISO 52120-1; Direttiva (UE) 2024/1275, art. 13; D.Lgs. 192/2005, art. 15; GSE, Conto Termico 3.0.
Informazioni aggiornate al 18 ottobre 2026.